Mei 2026 – Een woning kopen is voor veel mensen een van de grootste financiële beslissingen in hun leven. Juist daarom komt de schok extra hard aan wanneer na de aankoop blijkt dat de fundering gebreken vertoont. Funderingsherstel is vaak ingrijpend, specialistisch werk en kan gepaard gaan met zeer hoge kosten.
Funderingsproblemen worden voor huiseigenaren steeds vaker een groot financieel risico
Een woning kopen blijft voor veel mensen een grote stap. Maar wie na de koop ontdekt dat de fundering van het huis niet in orde is, kan voor een bijzonder zware financiële verrassing komen te staan. Funderingsherstel is vaak ingrijpend, technisch complex en duur. Daardoor kan schade aan de fundering uitgroeien tot een probleem dat voor veel huishoudens nauwelijks nog zelf op te lossen is.
Vooral starters en gewone huishoudens lopen vast
Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten blijkt dat een aanzienlijke groep woningeigenaren met funderingsproblemen niet genoeg financieringsruimte heeft om het herstel te betalen. Volgens de AFM vallen ruim 25.000 eigenaren buiten de standaard hypothecaire financieringsruimte als zij het tekort zouden moeten bijlenen. Voor deze groep bedraagt het gemiddelde tekort ongeveer €115.000. In totaal gaat het om circa €3 miljard aan ontbrekende financiering.
Waarom funderingsherstel zo zwaar drukt op huishoudens
Het grote probleem is dat funderingsschade meestal niet met een kleine ingreep is op te lossen. Het gaat vaak om specialistisch onderzoek, constructieve maatregelen en herstelwerkzaamheden die diep ingrijpen in de woning. Tegelijk hebben veel huishoudens hun financiële ruimte al grotendeels benut bij de aankoop van hun huis. Daardoor is extra lenen lang niet altijd vanzelfsprekend, zeker niet als inkomen, woningwaarde en bestaande hypotheek weinig speelruimte laten.
Het probleem speelt op veel meer plekken dan veel mensen denken
Funderingsproblemen zijn al lang geen zeldzaam verschijnsel meer. Volgens KCAF hebben in Nederland ongeveer een half miljoen woningen te maken met funderingsproblemen of kunnen zij die krijgen. Het landelijke loket voor funderingsproblematiek meldt daarnaast dat momenteel circa 425.000 tot 480.000 panden risico lopen op verzakkingsproblemen na droogte, en dat dit aantal bij verdere klimaatverandering kan oplopen tot 687.000 panden.
Droogte en klimaatverandering vergroten het risico
Een belangrijke oorzaak van funderingsschade is een veranderende bodem- en grondwatersituatie. Langdurige droogte kan ertoe leiden dat houten palen droog komen te staan en daardoor aan sterkte verliezen. Ook ondiepe funderingen kunnen in de problemen komen door verzakking en een ongunstige grondwaterstand. Daarmee wordt funderingsproblematiek niet alleen een technisch of lokaal vraagstuk, maar ook een onderwerp dat steeds sterker samenhangt met klimaat en bodemgesteldheid.
Niet alleen een probleem voor de eigenaar, maar ook voor de woningmarkt
Funderingsschade raakt niet alleen de directe bewoner. Het heeft ook gevolgen voor kopers, verkopers, hypotheekverstrekkers en de bredere woningmarkt. Een woning met een zwakke of onzekere fundering kan moeilijker verkoopbaar zijn, vraagt om extra onderzoek en kan leiden tot forse discussies over waarde, herstelplicht en financierbaarheid. Juist daarom wordt betere informatie bij koop en verkoop steeds belangrijker. De Rijksoverheid heeft daar in haar landelijke aanpak ook nadrukkelijk op gewezen.
De overheid werkt aan een landelijke aanpak
Het kabinet is in 2025 gestart met een meerjarenaanpak voor funderingsproblematiek. Daarbij wordt ingezet op betere informatievoorziening, regionale loketten, ondersteuning voor eigenaren en aanvullend onderzoek. Ook is er sinds 1 juli 2025 landelijke toegang tot het Fonds Duurzaam Funderingsherstel voor mensen die noodzakelijke herstelkosten niet via de reguliere hypotheekmarkt kunnen financieren. Voor die landelijke toegang voegt het kabinet in 2026 €20 miljoen toe.
Bij het kopen van een woning is extra alertheid verstandig
Voor kopers is dit een duidelijke waarschuwing. Wie een woning koopt, doet er verstandig aan niet alleen naar afwerking, energielabel en locatie te kijken, maar ook kritisch te zijn op mogelijke signalen van funderingsproblemen. Denk aan scheurvorming, verzakkingen, eerdere herstelwerkzaamheden of een ligging in een bekend risicogebied. Zeker bij oudere woningen kan extra onderzoek veel ellende en onverwachte kosten voorkomen. Dat geldt des te meer nu funderingsproblemen op steeds meer plekken in Nederland aandacht vragen.
Verkopers moeten rekening houden met meer vragen en meer voorzichtigheid
Ook voor verkopers verandert er iets. Kopers worden kritischer en willen sneller duidelijkheid over mogelijke constructieve risico’s. Een woning met funderingsschade of twijfel over de fundering kan daardoor lastiger verkoopbaar zijn, langer te koop staan of een lagere opbrengst opleveren. In zulke situaties kan het belangrijk zijn om vooraf helderheid te creëren over de staat van de woning en de mogelijke gevolgen voor de verkoopbaarheid.
Conclusie
Funderingsproblemen zijn voor een groeiende groep huiseigenaren geen theoretisch risico meer, maar een serieuze financiële bedreiging. Het zal daarom steeds moeilijker worden om een dergelijk huis te verkopen. Een huisopkoper is dan vaak nog de enige optie. Het is raadzaam om huis opkopers met elkaar te vergelijken. De herstelkosten zijn immers hoog, de financierbaarheid is beperkt en het probleem wordt op veel plaatsen groter door droogte en veranderende bodemomstandigheden. Daardoor wordt het voor kopers én verkopers steeds belangrijker om funderingsrisico’s vroeg in beeld te hebben. Wie daar te laat achter komt, kan met een zeer lastige en kostbare situatie worden geconfronteerd.
Wij kopen woningen in heel Nederland
