Splitsingsakte en Appartementsrecht: Juridische Gids

Wie een appartement koopt of verkoopt, heeft te maken met een wezenlijk ander juridisch regime dan bij de eigendom van een vrijstaand woonhuis. In het Nederlandse vermogensrecht (Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek) koopt u bij een appartement namelijk geen fysieke stenen of grondperceel, maar een appartementsrecht. Dit recht is onlosmakelijk verbonden met de notariële splitsingsakte en de bijbehorende splitsingstekening.

In dit artikel leest u hoe de splitsingsakte juridisch is opgebouwd, welke modelreglementen er zijn, wat breukdelen inhouden en hoe u omgaat met VvE-kwesties bij verkoop.

---

Wat is een Appartementsrecht Juridisch Gezien?

Volgens artikel 5:106 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een appartementsrecht:

Een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid inhoudt tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

In de praktijk betekent dit dat een eigenaar twee hoedanigheden combineert:

1. Exclusief gebruiksrecht: U heeft het alleenrecht op het exclusieve privégebruik van uw specifieke woning (het privégedeelte), inclusief bijvoorbeeld een eigen berging of parkeerplaats.
2. Mede-eigendom van het geheel: U bent samen met alle andere eigenaren onverdeeld mede-eigenaar van de gemeenschappelijke gedeelten, zoals het dak, de draagmuren, de fundering, het trappenhuis, de galerijen en de liftinstallaties.

Hieruit vloeit voort dat u bij de aankoop van een appartementsrecht van rechtswege (automatisch) lid wordt van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit lidmaatschap kan niet worden opgezegd zolang u eigenaar bent.

---

De Opbouw van de Splitsingsakte

De splitsingsakte wordt verleden door een notaris en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Zonder deze notariële inschrijving kan een appartementsrecht juridisch niet ontstaan. De akte bestaat uit verschillende vaste onderdelen:

1. De Kadastrale Omschrijving en Splitsingstekening

In de akte wordt de ligging van het perceel en het hoofdgebouw exact vastgelegd. Onlosmakelijk aan de akte gehecht is de splitsingstekening. Hierop zijn de grenzen tussen de privégedeelten en de gemeenschappelijke ruimten met een dikke lijn aangegeven. Elk privégedeelte krijgt een eigen indexnummer (bijvoorbeeld perceel 1234, appartementsindex A-1, A-2, etc.).

2. De Breukdelen (Kosten- en Stemverhouding)

Niet elk appartement binnen een complex is even groot. In de akte wordt daarom voor elk indexnummer een breukdeel vastgesteld (bijvoorbeeld 12/100e aandeel). Dit breukdeel bepaalt:

• Hoeveel stemmen de eigenaar mag uitbrengen tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV).
• Welk percentage de eigenaar moet bijdragen aan de gemeenschappelijke servicekosten, opstalverzekering en het reservefonds voor groot onderhoud.

3. Het Splitsingsreglement (Modelreglement)

In de splitsingsakte wordt vrijwel altijd verwezen naar een landelijk Modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). De meest gangbare versies zijn die van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. In het reglement worden de rechten en verplichtingen van de bewoners vastgelegd:

• Bestemming van het privégedeelte: Mag de ruimte alleen als woonruimte dienen of ook als kantoor of praktijkruimte?
• Onderhoudsverdeling: Welke leidingen en radiatoren zijn privé en welke behoren tot de gemeenschap?
• Leefregels: Regels rondom geluidsisolatie van vloeren (vaak een minimale norm van 10 dB contactgeluidsreductie), het houden van huisdieren en het plaatsen van zonnepanelen of airconditioners op de gemeenschappelijke buitengevels.

---

Hoofdsplitsing en Ondersplitsing

Bij grotere vastgoedcomplexen (bijvoorbeeld een gebouw met winkels op de begane grond en daarboven woningen) wordt vaak gebruikgemaakt van een hoofd- en ondersplitsing:

• De hoofdsplitsing deelt het complex op in hoofdgedeelten, bijvoorbeeld: Index A-1 (de commerciële plint) en Index A-2 (het woondeel).
• De ondersplitsing splitst Index A-2 vervolgens op in individuele woonappartementen (Index B-1 t/m B-30). Er ontstaan dan twee VvE’s: de Hoofd-VvE voor het dak en de hoofddraagconstructie, en de Onder-VvE voor de interne gangen en voorzieningen van de woningen.

---

De Wettelijke Eisen aan de VvE (Reservefonds en MJOP)

Sinds de invoering van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars zijn VvE’s wettelijk verplicht om een deugdelijk reservefonds voor groot onderhoud aan te houden. De wet stelt dat de jaarlijkse reservering moet voldoen aan minimaal één van de volgende criteria:

1. Gebaseerd op een actueel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat maximaal 5 jaar oud is en een horizon van ten minste 10 jaar bestrijkt.
2. Indien er geen MJOP is: een jaarlijkse storting van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw zoals vermeld op de opstalverzekeringspolis.

Een VvE die niet aan deze eis voldoet, wordt aangemerkt als een slapende VvE. Dit leidt er in de praktijk toe dat banken weigeren een hypotheek te verstrekken aan potentiële kopers van een appartement in dat complex.

---

Appartement Verkopen bij een Slapende of Complexe VvE

Wilt u uw appartement verkopen, maar kampt het complex met achterstallig onderhoud, een ontoereikend reservefonds of conflicten binnen de VvE? Via het reguliere makelaarscircuit lopen verkopen dan geregeld spaak op afgewezen hypotheekaanvragen.

Bij ikwilvanmijnwoningaf.nl kopen wij appartementen direct aan uit eigen middelen:

• Wij kopen appartementsrechten aan bij zowel actieve als slapende VvE’s.
• Geen financieringsvoorbehoud: u loopt geen risico op bankafwijzingen.
• Wij handelen de administratieve overdracht met de notaris en de VvE-beheerder direct voor u af.
• U betaalt € 0,- makelaarscourtage.

Direct een Bod Ontvangen op Uw Appartement?

Vraag vandaag nog kosteloos een vrijblijvend overnamevoorstel aan:

• Vrijblijvend bod aanvragen
• Lees meer over slapende VvE