Wet Vaste Huurcontracten: Uitzonderingen Tijdelijk

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten officieel van kracht in Nederland. Deze wet heeft een einde gemaakt aan de mogelijkheid om zelfstandige woonruimten standaard tijdelijk (voor maximaal 2 jaar) te verhuren. Voortaan geldt het contract voor onbepaalde tijd weer als dwingende norm.

Voor particuliere en professionele verhuurders brengt deze wetswijziging grote gevolgen met zich mee: een nieuwe huurder geniet vanaf dag één volledige huurbescherming.

In dit artikel leest u wat de wet exact inhoudt, welke acht wettelijke uitzonderingen er nog wél bestaan voor tijdelijke verhuur en wat de risico’s zijn als u als verhuurder een vormfout maakt.

---

Wat regelt de Wet vaste huurcontracten?

Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten (een initiatiefwet van Tweede Kamerleden Nijboer en Grinwis) is het oude artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek ingrijpend gewijzigd.

Tussen 2016 en medio 2024 konden verhuurders een tijdelijk contract voor maximaal 2 jaar aanbieden. De huurder had dan geen huurbescherming en moest vertrekken zodra de termijn afliep. De wetgever heeft dit afgeschaft omdat huurders van tijdelijk contract naar tijdelijk contract moesten verhuizen, wat leidde tot grote woononzekerheid en stress.

De huidige hoofdregel:
Elke nieuwe huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte is per definitie een huurcontract voor onbepaalde tijd. De verhuurder kan de huur alleen beëindigen op basis van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden (zoals dringend eigen gebruik of ernstige wanprestatie) én na tussenkomst van de kantonrechter.

---

De 8 wettelijke uitzonderingen voor tijdelijke verhuur

In het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst heeft de overheid een limitatieve lijst vastgesteld van doelgroepen waarbij een tijdelijk huurcontract (maximaal 2 jaar) nog wél rechtsgeldig is:

1. Studenten uit een andere gemeente of het buitenland: Studenten die tijdelijk in een andere gemeente studeren en na afronding van de opleiding weer vertrekken.
2. Huurders bij dringende renovatie of sloop: Bewoners die tijdelijk moeten uitwijken omdat hun eigen woning ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt.
3. Mensen in een noodsituatie (urgentzoekenden): Personen die aantoonbaar in een acute sociale crisis verkeren (zoals een echtscheiding waarbij iemand met spoed woonruimte zoekt voor zichzelf en minderjarige kinderen).
4. Huurders met een tweedekansovereenkomst: Personen van wie een eerdere huurovereenkomst wegens ernstige overlast of betalingsachterstand is ontbonden, en die onder strikte begeleiding een tweede kans krijgen.
5. Verhuur via de Leegstandwet: Woningen die te koop staan en waarvan de eigenaar tijdelijke verhuur aanvraagt bij de gemeente in afwachting van een definitieve koper (lees meer over de Leegstandwet).
6. Tussenhuur (Diplomatenclausule): De verhuurder woont zelf tijdelijk in het buitenland of elders in Nederland (bijvoorbeeld voor werk of defensie-uitzending) en keert na afloop gegarandeerd terug naar de eigen woning.
7. Proef-samenwonen: Een huurder die zijn eigen woning aanhoudt en tijdelijk gaat samenwonen met een partner.
8. Eerstegraads familieverhuur: Verhuur aan studerende kinderen onder specifieke voorwaarden.

Cruciaal: De uitzonderingsgrond moet expliciet en gemotiveerd worden opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst, inclusief bewijsstukken. Zonder deze vermelding is het contract ongeldig als tijdelijke overeenkomst.

---

Het risico op een automatische conversie naar een vast contract

Wat gebeurt er als een verhuurder toch een tijdelijk contract afsluit met een reguliere huurder die niet onder een van de bovenstaande acht uitzonderingen valt?

• Automatische omzetting van rechtswege: De wet bepaalt dat de bepaling over de tijdelijkheid juridisch nietig is. Het contract wordt vanaf dag één automatisch beschouwd als een vast contract voor onbepaalde tijd.
• Huurder hoeft niet te vertrekken: Zegt de verhuurder na één of twee jaar de huur op met een beroep op de einddatum? Dan kan de huurder de opzegging eenvoudig naast zich neerleggen. De kantonrechter zal de huurder 100% in het gelijk stellen.
• Onverkoopbaarheid in lege staat: De verhuurder kan de woning vervolgens niet meer leeg verkopen, wat direct leidt tot een waardedaling van 20% tot 35% op de woningmarkt.

---

De impact op vastgoedbeleggers: Massa-uitponding

Samen met de Wet betaalbare huur (waarbij de middenhuur is gereguleerd) en de verhoging van de Box 3 vermogensrendementsheffing vormt het verbod op tijdelijke huurcontracten voor veel particuliere vastgoedbeleggers de spreekwoordelijke druppel.

Omdat het risico op ‘onopzegbare’ huurders te groot is geworden, kiezen steeds meer verhuurders ervoor om hun beleggingspanden af te stoten zodra een zittende huurder vertrekt (het zogeheten uitponden).

---

Verhuurd pand verkopen zonder gedoe

Heeft u een woning met een zittende huurder die u door de veranderde wetgeving wilt verkopen? Of heeft u een pand waarvan u de verhuurrisico’s niet langer wilt dragen?

Bij ikwilvanmijnwoningaf.nl koopt u met volledige zekerheid:

• Wij kopen panden in verhuurde staat: Wij respecteren alle lopende huurovereenkomsten en regelen de notariële overdracht zorgvuldig.
• Geen financieringsvoorbehoud: Wij kopen met eigen middelen en brengen binnen 24 uur een definitief bod uit.
• Geen makelaarscourtage: U betaalt € 0,- verkoopkosten en bespaart duizenden euro’s.
• Discrete afhandeling: Geen bezichtigingsstress voor uw huurders en geen verkoopborden in de straat.

---

Vrijblijvend een bod aanvragen op uw beleggingspand?

Wilt u exact weten wat uw verhuurde of leegstaande woning waard is? Neem vandaag nog contact met ons op voor een discreet en vrijblijvend bod.

• Vraag direct een vrijblijvend bod aan
• Lees meer over een verhuurd pand verkopen
• Bekijk onze transparante werkwijze